FHU Recht
Seit der Gründung der Anwaltskanzlei FHU sind wir im Bereich Mietrecht tätig. Wir beraten und vertreten dabei sowohl Vermieter als auch Mieter. Insbesondere im Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht kann unsere Anwaltskanzlei eine langjährige Erfahrung vorweisen, die es uns ermöglicht, Ihre rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen zielgerichtet und effektiv zu vertreten.
Regelmäßig ist unsere Anwaltskanzlei im Mietrecht in folgenden Bereichen tätig:
Mietvertrag / Pachtvertrag / Vertragsprüfung / Vertragsentwurf / Zeitmietvertrag / Mietkaution / Mieterhöhung / Modernisierung / Mängel / Gutachten / Beweisverfahren / Mietminderung / Mängelbeseitigung / Schönheitsreparaturen / Betriebskosten / Miete / Pacht / Zahlungsverzug / ordentliche Kündigung / Eigenbedarf / fristlose Kündigung / Kündigungsfrist / Widerspruch / Sozialklausel / Mieterschutz / Räumungsklage / Zahlungsklage / Mietprozess / Endrenovierung / Schadenersatz / Zwangsvollstreckung / Räumung / Räumungsschutz / Räumungsfrist / Zwangsräumung / Umwandlung / Verkauf / Eigentumswohnung / Mietwohnung / Geschäftsraum / Gewerberaum / WEG
Fragen und Antworten zu Mietrecht
Was muss man bei einer Nebenkostenabrechnung alles beachten?
Der Bundesgerichtshof hat im vergangenen Jahr seine Rechtsprechung zum Thema Betriebskostenabrechnung weiter ausgebaut.
Viele Urteile rund um das Thema
Betriebskosten hat der BGH 2008 gefällt.
Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist zulässig
Der Vermieter kann - unabhängig vom Verbrauch - all die Kosten auf die Mieter umlegen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum tatsächlich belastet wurde. Es kommt nicht darauf an, ob sich diese Kosten auch auf den Abrechnungszeitraum beziehen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Betriebskosten zeitlich zuzuordnen.
Bei einem Mieterwechsel kann es aber nach Treu und Glauben geboten sein, Betriebskosten nicht nach dem sog. Abflussprinzip abzurechnen (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 49/07).
Abrechnung nach Kopfzahl richtet sich nach tatsächlicher Nutzerzahl
Der Vermieter kann bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung der Wohnungen zu ermitteln. Vielmehr kommt es auf die tatsächliche Benutzung an. Das Melderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit vielen Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt, die sich nicht oder nur unzureichend im Melderegister widerspiegelt. Die Umlegung von Kosten nach Kopfzahl setzt voraus, dass der Vermieter an bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der Mietwohnungen feststellt (BGH, Urteil v. 23.1.2008, VIII ZR 82/07).
Abrechnung der Wasserkosten nach Wohnfläche, wenn nicht alle Wohnungen Wasserzähler besitzen
Sind nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet, so haben auch Mieter, deren Wohnung mit einem Zähler ausgerüstet ist, keinen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung. Nur wenn ausnahmslos alle Wohnungen mit Zählern ausgestattet sind, können die Mieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07).
Abweichende Zeiträume für einzelne Betriebskostenpositionen sind zulässig
Der Abrechnungszeitraum einer einzelnen Position muss nicht deckungsgleich mit dem der Gesamtabrechnung sein. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die nach einem vom Kalenderjahr abweichenden Zeitraum vorgenommenen Verbrauchsabrechnungen des Versorgungsunternehmens im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Verbrauchserfassung auf ein Kalenderjahr umzurechnen. Für die Einhaltung der Jahresfrist kommt es auf die Gesamtabrechnung an (BGH, Urteil v. 30.4.2008, VIII ZR 240/07).
Heizkostenabrechnung auch bei Umstellung auf Fernwärme
Ist im Mietvertrag durch Verweis auf Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (bzw. jetzt die Betriebskostenverordnung) vereinbart, dass der Mieter die Kosten der Wärmelieferung tragen muss, kann der Vermieter nach der Umstellung der Wärmeversorgung von Zentralheizung auf Fernwärme auch die Kosten für die Fernwärmelieferung auf die Mieter umlegen (BGH, Urteil v. 16.4.2008, VIII ZR 75/07).
Weiterleitung von Wasserrechnung bei abgelesenem Verbrauch
Rechnet der Wasserversorger die Kosten für den Wasserverbrauch der Wohnung gegenüber dem Vermieter ab und beruht diese Abrechnung auf dem abgelesenen Verbrauch des Mieters dieser Wohnung, kann der Vermieter die Wasserrechnung an den Mieter weiterleiten, ohne diese in die Abrechnung der übrigen Betriebskosten einbeziehen zu müssen (BGH, Urteil v. 16.4.2008, VIII ZR 75/07).
Wechselnde Flächenangaben in einer Betriebskostenabrechnung begründen keinen formellen Fehler
Bei von Jahr zu Jahr wechselnden Flächenangaben in Betriebskostenabrechnungen können die Abrechnungen für die einzelnen Jahre dennoch formell ordnungsgemäß sein. Die unterschiedlichen Angaben stellen nur deren inhaltliche Richtigkeit in Frage (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 261/07).
