FHU Recht

Besitzen mehrere Personen Anteile an einem Wohngebäude, so sind Konflikte vorprogrammiert. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert: Zum einen müssen die Wohnungseigentümer untereinander besondere Rücksichtnahme walten lassen, zum anderen werden ihnen (Mitsprache-)Rechte für die Nutzung ihres Eigentums und der Gemeinschaftsflächen an die Hand gegeben. Dieser Ratgeber gibt Wohnungseigentümern Aufschluss, etwa über die zulässige Fassadengestaltung, das Halten von Haustieren und Rechten bei Lärm und Geruchsbelästigungen. Darüber hinaus werden die Rollen des Hausverwalters und der Eigentümerversammlung beschrieben. Aktuell wird auf die zu erwartenden Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2006 hingewiesen.

• Einleitung
• Wohnungseigentumsgesetz
• Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Sondereigentum
• Gemeinschaftseigentum
• Gebrauchsbeschränkungen
• Gestaltung der Fassade
• Haustiere und Gartenzwerge
• Lärm
• Gerüche
• Verwaltung des Wohneigentums
• Aufgaben des Verwalters
• Verwaltervertrag
• Haftung des Verwalters
• Eigentümerversammlung
• Beschlussfassung
• Stimmrecht
• Haftung der Eigentümergemeinschaft

Einleitung

Etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen existieren in Deutschland. Eigentum macht aber nicht nur frei, es verpflichtet bekanntlich auch. Diese Grundsätze finden sich auch im Wohnungseigentumsrecht wieder: Zum einen sind Wohnungseigentümer untereinander zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet - die deutlich weiter gehen kann, als es beispielsweise das Nachbarrecht "normalen" Mietern vorschreibt. Zum anderen aber hat ein Wohnungseigentümer stärkere (Mitsprache-)Rechte, was die Nutzung seines Eigentums und auch der Gemeinschaftsflächen anbelangt.

Der vorliegende Ratgeber informiert über die besonderen Regelungen, die Wohnungseigentümer untereinander zu beachten haben, welche gegenseitigen Rechte und Pflichten bestehen und wie sie ihre Interessen gegenüber den anderen Eigentümern durchsetzen können.

Wohnungseigentumsgesetz

Rechtsfragen zum Wohnungseigentum regelt das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht", kurz: "Wohnungseigentumsgesetz" (WEG).

In den Paragrafen 13 und 14 WEG sind die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nachzulesen.

§ 13 WEG enthält die Rechte des Wohnungseigentümers und bestimmt wörtlich:

• Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.
• Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 berechtigt. An den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums gebührt jedem Wohnungseigentümer ein Anteil nach Maßgabe des § 16.

§ 14 WEG beinhaltet die Pflichten des Wohnungseigentümers.
Er ordnet an, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist:

• 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
• 2. für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;
• 3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach den Nummern 1 oder 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
• 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

§ 15 WEG erlaubt den Wohnungseigentümern, dass der Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung geregelt werden kann und § 16 WEG regelt die Verteilung von Nutzungen, Lasten und Kosten.

Rechtstipp: Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Verhältnis zueinander können auch abweichend von den genannten Vorschriften beziehungsweise konkretisierend in einer Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Dabei ist der Gemeinschaft sowohl bei der Entschließung wie auch bei der Durchführung von Verwaltungsmaßnahmen ein gewisser Ermessensspielraum (nicht: Beurteilungsspielraum) zuzugestehen (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19.02.2003, Aktenzeichen: 3 Wx 8/03). Eine solche Gemeinschaftsverordnung wird dann durch einen Mehrheitsbeschluss bei der Eigentümerversammlung verabschiedet.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trennt zwischen

• Sondereigentum
  und
• Gemeinschaftseigentum.

Bestandteile der Anlage können nur entweder Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sein. Ersteres ist das Alleineigentum des einzelnen Eigentümers, letzteres ist das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer. Im Zweifel liegt Gemeinschaftseigentum vor.

Die exakte Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist deshalb unerlässlich, weil sich je nach Zuordnung Rechte und Pflichten für die Eigentümer ergeben, die in der Regel mit Kostenvor- und nachteilen verbunden sein können. Denn jeder Wohnungseigentümer ist laut WEG verpflichtet, die in seinem Eigentum stehenden Gebäudeteile so in Stand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (siehe vorheriger Abschnitt).

Während das Sondereigentum auf eigene Kosten renoviert und erneuert werden muss, wird das Gemeinschaftseigentum auf Kosten der Gemeinschaft in Schuss gehalten. Deshalb kann es im Einzelfall sehr wichtig sein, ob zum Beispiel Fensterscheiben und -rahmen zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen sind. Denn den Anstrich zahlt zum Beispiel in letzterem Fall die Eigentümergemeinschaft.

Eine genaue Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ermöglichen die Informationen, die in den nachfolgenden beiden Abschnitten des Ratgebers enthalten sind.

Sondereigentum

Das Sondereigentum bezeichnet den Teil des Wohnungseigentums, der im Alleineigentum eines einzelnen Eigentümers steht. Sondereigentum kann ein Anlagenbestandteil nur werden, wenn er ausdrücklich dazu bestimmt wird. Eine solche Bestimmung kann entweder in der ursprünglichen Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt vorgenommen wird, oder durch Vertrag aller Miteigentümer erfolgen.

Zum Sondereigentum dürfen aber nur sondereigentumsfähige Teile erklärt werden. Das sind solche, die in sich abgeschlossen sind.
Dazu gehören in der Regel:

• abgeschlossene Wohn- oder Geschäftsräume und die hierzu gehörenden Bestandteile, also auch Balkon, Veranda und Terrasse, wenn sie mit dem Wohnraum verbunden sind und vertraglich als Sondereigentum bezeichnet werden.
• Tiefgaragenstellplätze, wenn die einzelnen Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind (nicht dagegen Duplexgaragen).
• einzelne Räume, zum Beispiel der Keller, die zwar außerhalb des Wohnraums liegen, trotzdem aber räumlich von anderen Bereichen abgetrennt sind.
• einzelne Gebäudeteile, wie zum Beispiel nicht tragende Innenwände, Innentüren, Bodenbeläge und sogar die Humusschicht auf der Dachterrasse.
• Anlagen und Einrichtungen in den einzelnen Räumen, so zum Beispiel Einbauschränke, Sanitärgegenstände, nicht für die Funktion der Gesamtanlage notwendige Heizkörper sowie Versorgungsleitungen, die von der Hauptleitung weg zu den einzelnen Wohneinheiten führen.

Liegen die Leitungen jedoch noch im Bereich des Gemeinschaftseigentums und dienen lediglich dem Einzelnen, müssen sie ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt werden.

Die Eigenschaft als Sondereigentum kann nur vertragliche Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern begründet werden, nicht dagegen durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Werden dennoch entsprechende Beschlüsse gefasst, sind diese nicht nur anfechtbar, sondern mangels Beschlusskompetenz nichtig (Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 20.09.2000, Aktenzeichen: V ZB 58/99).

Gemeinschaftseigentum

Alle Räume, Flächen und Bestandteile einer Wohnanlage, die nicht zum Sondereigentum zählen (siehe vorheriger Abschnitt) sind Gemeinschaftseigentum.
Im Zweifel liegt Gemeinschaftseigentum vor.

Laut Gesetz gehören zum Gemeinschaftseigentum zwingend:

• das Grundstück, auf dem die Anlage erreichtet ist.
• alle Bestandteile der Anlage die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind.
• alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinsamen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Keine Abgrenzungsschwierigkeiten dürfte es geben bei Grundstück, Fundament, Dach, Treppenhaus, Heizungskeller, Waschküche, Fahrstuhl und Gemeinschaftsleitungen.

Über die Zuordnung andere Gebäudeteile gab es jedoch schon viele gerichtliche Auseinandersetzungen.
Folgende Flächen rechneten die Richter jeweils der Gemeinschaft zu:

• erdgeschossige Terrasse mit Außentreppe ohne eindeutige Abgrenzung (Verwaltungsgerichtshof München, WuM 1998, Seite 423)
• Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung unter einer Dachterrasse (Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW-RR 1989, Seite 1293)
• Fensterscheiben und Fensterrahmen mit Innen- und Außenseiten sowie die Scheiben - unabhängig davon, ob es sich um Einfachverglasung oder Mehrscheibenglas handelt (Landgericht Lübeck, NJW 1986, Seite 2514)
• Bodenplatten der Balkone, wenn sie zumindest teilweise mit den Decken der darunter liegenden Wohnungen identisch sind (Oberlandesgericht Hamm, ZMR 1989, Seite 98)
• Außenwände der Balkone, Decken der Balkone, Balkongitter und Seitenwände sowie Balkonbrüstungen (Oberlandesgericht Düsseldorf, ZMR 1991, Seite 486)
• Türöffner der Hauptsprechanlage einer Eigentumswohnanlage (Amtsgericht Böblingen, NJW-RR 1996, Seite 1297)

Gebrauchsbeschränkungen

Aus dem Wohneigentumsrecht ergeben sich so genannte Gebrauchsbeschränkungen für den jeweiligen Eigentümer, die ihm die Freiheit, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, nehmen können. Denn nach § 14 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) darf keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachsen. Was unter dem Begriff "Nachteil" zu verstehen ist, lässt das Gesetz offen. Die Gerichte definieren "Nachteil" jedoch als jede nach dem Empfinden eines verständigen Wohnungseigentümers nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung.

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln hat vor diesem Hintergrund entscheiden, dass auch ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung des Sondereigentums ausnahmsweise zulässig ist, wenn diese die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Dabei sind etwaige Störungen der übrigen Bewohner durch diese Nutzung denjenigen Beeinträchtigungen gegenüber zu stellen, die bei der bestimmungsgemäßen Nutzung entsprechend der Teilungserklärung üblicherweise aufgetreten wären. Hierbei ist eine typisierende verallgemeinernde Betrachtung zugrunde zu legen (Urteil des OLG Köln vom 27.12.2002, Aktenzeichen: 16 Wx 233/02).

In den nachfolgenden vier Abschnitten wird - thematisch gegliedert - auf häufig auftretende Beeinträchtigungen und deren Erheblichkeit eingegangen.

Gestaltung der Fassade

Eine Beeinträchtigung, die andere Wohnungseigentümer nicht hinnehmen müssen, kann bereits in der Gestaltung der Fassade liegen.

So darf ein Wohnungseigentümer zum Beispiel ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer kein Katzennetz auf dem Balkon anbringen. Denn nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken (veröffentlicht in: ZMR 1998, Seite 464) gelten hinsichtlich der Gestaltung einer Hausfassade besonders strenge Maßstäbe, was die Beeinträchtigung des optimalen Gesamteindrucks der Wohnanlage anbelangt. Das Anbringen eines Katzennetzes unter Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum (z. B. Balkonbrüstung) führe zu einer Fassadenverunstaltung, argumentierten die Richter. Wegen des möglichen Nachahmungseffekts durch andere Wohnungseigentümer stünde deshalb der Gemeinschaft das Recht zu, hier die Zustimmung zu verweigern.

Ebenso kann der Bau eines Glaserkers auf dem Balkon eine optische Beeinträchtigung darstellen, die Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage nicht widerspruchslos dulden müssen. Dabei genügt es nach Auffassung des Rheinland-Pfälzischen Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken, dass der Erker beim Betrachten der Fassade wahrzunehmen sei. Veränderungen der Fassade seien nur mit dem Einverständnis aller Bewohner und nicht durch Mehrheitsentscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung zulässig (Beschluss des OLG Zweibrücken, Aktenzeichen: 3 W 179/02).

Ein generelles Verbot, eine mobile Parabolantenne auf dem Balkon anzubringen, besteht jedoch nicht und kann auch nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft angeordnet werden. Die Wohnungseigentümer haben eine solche Anlage zu dulden, wenn die Eigentümerinteressen des Einzelnen überwiegen. Das trifft insbesondere auf Wohnungseigentümer mit ausländischer Staatsangehörigkeit zu, deren Heimatprogramme nicht oder nur in geringer Zahl in das deutsche Kabelnetz eingespeist werden. Offen gelassen hat das Gericht, ob deutsche Staatsangehörige auf das Kabelnetz verwiesen werden dürfen. Es könne bezweifelt werden, dass das dort verfügbare Medienangebot angesichts der technischen Entwicklung die Meinungsvielfalt noch hinreichend widerspiegele (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.01.2004, Aktenzeichen: V ZB 51/03).

Haustiere und Gartenzwerge

Neben den gesetzlichen Bestimmungen kann die Hausordnung die Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer unter Umständen erheblich einschränken.

So kann zum Beispiel laut Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Tierhaltung in einem Wohnhaus durch Eigentümerbeschluss gänzlich verboten werden. Ein Beschluss, der vorsieht, Katzen und Hunde aus der Wohnung zu entfernen und künftig auch keine mehr in der Wohnung zu halten, unterfällt ohne Weiteres der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft (Beschluss des OLG Düsseldorf vom 15.07.2002, Aktenzeichen: Wx 173/02). Einschränkender sieht dies das Landgericht (LG) München I. Zwar könne ein allgemeines Verbot der Haustierhaltung in einer Wohnanlage nicht durch Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden, jedoch könne eine unbeschränkte Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung eine unzumutbare Belästigung anderer Wohnungseigentümer darstellen. Deshalb sei zumindest der Beschluss zulässig, dass sich Katzen nicht frei in der Anlage bewegen dürfen (Beschluss des LG München I vom 29.03.2004, Aktenzeichen: 1 T 1633/04).

Auch der Gartenzwerg muss weg, wenn er die anderen Eigentümer stört (Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg, veröffentlicht in: NJW 1988, Seite 2052).

Lärm

Als "unerhebliche Beeinträchtigung" gelten normale Wohngeräusche, übermäßige Geräuschentwicklung ist dagegen verboten.

Beispiel: Strenger als im Mietrecht, das grundsätzlich das Musizieren in der Mietwohnung - wenn auch zeitlich und nach der Lautstärke reglementiert - gestattet, kann dem Wohnungseigentümer jede Musikausübung verboten werden, soweit andere Eigentümer dadurch über Gebühr belästigt werden.

Allerdings ist eine Beschränkung des Musizierens in der Hausordnung nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG) nur zulässig, wenn sie eine Ausnahme für berufsbedingt musizierende Bewohner vorsieht (Beschluss des BayObLG vom 28.02.2002, Aktenzeichen: 2 ZBR 141/01). Die diesem Urteil zugrunde liegende Hausordnung erlaubte ein Musizieren in Zimmerlautstärke. Lauteres Musizieren war ebenfalls gestattet, und zwar zwischen 7.00 Uhr und 13.00 Uhr sowie zwischen 15.00 und 20.00 Uhr. Trotzdem erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht die Hausordnung insoweit für ungültig. Die Wohnanlage enthielt keine Benutzungsbeschränkungen, konnte also auch von Freiberuflern genutzt werden, und somit auch von Berufsmusikern, unerheblich, ob diese nur proben oder Unterricht erteilen. Eine entsprechende Auslegung der Hausordnung ist ebenfalls unzulässig.

Gerüche

Geruchsbelästigungen sind zweifellos Nachteile im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). in solchen Fällen ist ein so genannter Schonungsanspruch nach § 14 WEG nur dann von vornherein nicht gegeben, wenn äußerst geringfügige Auswirkungen auf die Belange der anderen Wohnungseigentümer festzustellen sind. Dabei sind jedoch lediglich solche Gerüche als unwesentlich anzusehen, die ein durchschnittlicher Mensch kaum noch empfindet.

Demnach können zum Beispiel Küchengerüche, die durch das geöffnete Fenster der Nachbarwohnung ins Freie dringen, als "ortsüblich" eingestuft werden. Das Oberlandesgericht (OLG) Köln (veröffentlicht in: NJW-RR 1998, Seite 83) hat in einem solchen Fall allerdings zugunsten der geplagten Nachbarschaft entschieden, dass der "Verursacher" eine Dunstabzugshaube installieren muss, um die Störung auf einen zumutbaren Rahmen zu reduzieren. Von erheblicher Bedeutung für eine solche Entscheidung ist jedoch der "Charakter" einer Wohnanlage. Im noblen Villenviertel sind andere Maßstäbe anzulegen als in großstädtischen Ballungsgebieten. Im Neubau konzipierte Eigentumswohnungen gebieten strengere Anforderungen an die Wohnungseigentümer als in Wohnungseigentum umgewandelte ehemalige Mietshäuser. Im vorliegenden Fall befand sich das Schlafzimmerfenster einer Penthousewohnung unmittelbar über dem Küchenfenster der darunter liegenden Wohnung. In allen Küchen der hochwertig ausgestatteten Wohnanlage waren Abluftöffnungen für Dunstabzugshauben angebracht - außer in der streitgegenständlichen Wohnung. Wenn die Mieterin dieser Wohnung das Küchenfenster zum Lüften öffnete, drang unangenehmer Küchengeruch in das darüber gelegene Schlafzimmer und setzt sich dort in den Gardinen und sogar in der Bettwäsche fest.

Versprüht ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Parfüm im zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus, so liegt hierin nach Ansicht des OLG Düsseldorf eine bestimmungswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums (Beschluss des OLG Düsseldorf vom 16.05.1993, veröffentlicht in: NZM 2003, Seite 605). Es gehe nicht an, so das Gericht, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern durch die Ausbringung von Duftstoffen vorgibt, dass im Gemeinschaftseigentum stehende Räumlichkeiten in ganz bestimmter - von ihm als angenehm, von anderen Eigentümern als störend empfundener - Weise zu riechen haben, ein einzelner Eigentümer also quasi die Atmosphäre vorschreibe, die die übrigen Eigentümer in dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Hausflur zu atmen haben.

Die Frage hingegen, ob das Abbrennen einer Duftkerze auf dem Balkon eines Wohnungseigentümers eine bestimmungswidrige Benutzung des Sondereigentums darstellt, kann generell weder bejaht noch verneint werden, sondern hängt vielmehr von den Gesamtumständen ab, nämlich davon, wie intensiv der Geruch der Kerze auf der Terrasse der sich gestört Fühlenden tatsächlich wahrgenommen wird, wie häufig eine solche entzündet wird, ob die Kerzen stets oder vorwiegend bei Abwesenheit der Gestörten angezündet waren, möglicherweise gar, ohne dass sich die Störer selbst auf dem Balkon aufhielten, was gegebenenfalls auf schikanöses Verhalten hindeuten könnte.

Verwaltung des Wohneigentums

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ein Verwalter gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Ein gesetzlich geschütztes Berufsbild für einen Verwalter gibt es allerdings nicht. Jeder kann - auch ohne Vorkenntnisse und ohne entsprechende Ausbildung - die Verwaltung von Wohneigentum übernehmen. Deshalb sollte die Eigentümergemeinschaft bei der Bestellung des Verwalters eine sorgfältige Auswahl treffen.

Wenn sich die Eigentümergemeinschaft nicht auf einen Verwalter einigen kann, dann kann er durch ein Gericht bestellt werden (§ 26 Absatz 3 in Verbindung mit § 43 Absatz 1 Nr. 3 WEG). Nach § 43 Absatz 1 Nr. 1 WEG kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers zur Verwirklichung seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung auch dann gerichtlich ein Verwalter bestellt werden, wenn die Voraussetzungen für solch eine Bestellung nicht vorliegen. Die Auswahl des Verwalters liegt im Ermessen des Gerichts. Das Beschwerdegericht hat im Beschwerdeverfahren nicht nur dieses Ermessen zu überprüfen, sondern selbst über die Verwalterbestellung nach eigenem billigen Ermessen zu entscheiden (Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 16.12.2002, Aktenzeichen 16 Wx 231/02).

Aufgaben des Verwalters

Nach § 21 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gehören zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere folgende Aufgaben:

• die Aufstellung der Hausordnung
• die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
• die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung
• die Aufstellung eines Wirtschaftsplan (§ 28 WEG)
• die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind

Nach dem Gesetz ist der Verwalter neben den laufenden Verwaltungsangelegenheiten zu Vertragsabschlüssen und Gerichtsverfahren nur nach vorherigem Beschluss durch die Eigentümer ermächtigt, es sei denn, es handelt sich um eine unaufschiebbare Notmaßnahme.

Üblicherweise wird dem Verwalter deshalb eine nach außen umfassende Vollmacht von der Gemeinschaft gegeben, die Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung zu vertreten. Im Innenverhältnis wird diese Vollmacht jedoch regelmäßig dahingehend eingeschränkt, dass bei Maßnahmen einer bestimmten wirtschaftlichen Größenordnung vorher die Zustimmung des Verwaltungsbeirates oder ein Eigentümermehrheitsbeschluss erforderlich ist.

Verwaltervertrag

Der Vertrag zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern ist als "entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag" im Sinne von § 675 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einzustufen.

Entgegen der Regelungen in den §§ 305 ff. BGB, die sich mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen für alle Vertragsarten befassen und von einer Vertragslaufzeit von maximal zwei Jahren sprechen, gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshof (BGH) vorrangig § 26 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (Beschluss des BGH vom 20.06.2002, Aktenzeichen: V ZB 39/01). Der Verwaltervertrag kann damit auf fünf Jahre abgeschlossen werden. Begründet hat der BGH seine Entscheidung damit, dass die Eigentümergemeinschaft ein sachliches Interesse an einer länger dauernden, kontinuierlichen Verwaltertätigkeit hat. Die gesetzlichen Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind zudem erst Jahre nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten. Als das geschah, hat der Gesetzgeber aber mit keinem Wort erwähnt, dass die Fünfjahresgrenze des WEG gekippt werden sollte.

Haftung des Verwalters

Der Verwalter hat die Aufgaben und Pflichten, die er nach diesem Vertrag übernommen hat, eigenverantwortlich, sorgfältig, ordentlich und sachkundig auszuführen. Verletzt er seine Pflichten schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig unter Außerachtlassung der erforderlichen Sorgfalt, so ist er den Eigentümern zum Ersatz eines dadurch entstandenen Schadens verpflichtet.

Rechtstipp: Bei größeren Wohneigentumsanlagen sollten die Wohnungseigentümer deshalb darauf achten, dass der Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht abgeschlossen hat!

Folgende Schadensersatzansprüche sind denkbar und kommen in der Praxis häufig vor:

• Der Verwalter übersieht bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufträgen die Verjährungsfrist hinsichtlich Gewährleistungsansprüchen wegen bekannter Mängel oder bezüglich der Geltendmachung von Baumängeln beim Bauträger.
• Der Verwalter kümmert sich zu spät um Wohngeldrückstände, so dass Zahlungen, die zu einem früheren Zeitpunkt noch beizubringen gewesen wären, nicht mehr eingefordert werden können.
• Der Verwalter verletzt Verkehrssicherungspflichten und ein Dritter oder ein Eigentümer kommt zu Schaden (z. B. fehlende Überwachung der Absicherung von Bauarbeiten, Einsturz von Gebäudeteilen aufgrund mangelhafter Instandhaltung, fehlerhafte Organisation der Schneeräum- und Streupflicht)
• Der Verwalter unterlässt Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und dadurch vergrößern sich Schäden an Sonder- oder Gemeinschaftseigentum.

Nach der Rechtsprechung setzt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter eine Beschlussfassung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft voraus, wenn es sich um gemeinschaftsgebundene Schadensersatzansprüche handelt. Ohne diesen so genannten "Vorschaltbeschluss" ist der einzelne Eigentümer nicht berechtigt, gegen den Verwalter Schadenersatz mit Leistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft oder anteiligen Schadensersatz an sich selbst zu verlangen. Eines Vorschaltbeschlusses bedarf es jedoch nicht, wenn der Schaden nur einem einzelnen Eigentümer entstanden ist.

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie dient der gemeinschaftlichen Willensbildung der Eigentümer und gewährleistet einen Informationsaustausch zwischen Eigentümern und Verwalter sowie zwischen den Eigentümern untereinander.

Mindestens einmal im Jahr hat der Verwalter eine Versammlung der Eigentümer einzuberufen. Gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat stellt der Verwalter die Tagesordnungspunkte zusammen. Dabei hat er auch die Vorschläge der Wohnungseigentümer zu berücksichtigten.

Das Kammergericht (KG) Berlin entschied, dass der Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorsieht, die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer überschreitet und ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und daher unzulässig ist (Beschluss des KG Berlin vom 26.06.2002, Aktenzeichen: 24 W 179/01). Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass das nach dem Wohnungseigentumsgesetz bestehende Antragsrecht durch eine Ordnungsvorschrift beschränkt wird. Ein Anspruch auf Aufnahme eines bestimmten Tagesordnungspunktes besteht jedoch erst dann, wenn mehr als 25 Prozent der Wohnungseigentümer dies schriftlich und unter Angabe des Zweckes und der Gründe vom Verwalter fordern.

Beschlussfassung

Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Eigentümer (gerechnet nach Miteigentumsanteilen) anwesend oder ordnungsgemäß vertreten sind. Sind nicht genügend Eigentümer anwesend oder haben ihr Stimmrecht nicht per Vollmacht an einen anderen übertragen, hat der Verwalter die Beschlussunfähigkeit festzustellen und eine Wiederholungsversammlung einzuberufen.

Üblicherweise werden rechtswirksame Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung gefasst. Außerhalb der Versammlung kann ein Beschluss notfalls schriftlich mit allseitiger Zustimmung sämtlicher Eigentümer gefasst werden.

Eigentümermehrheitsbeschlüsse, die gegen zwingende gesetzliche Normen verstoßen, sind von vornherein ungültig (z. B. sittenwidrige Beschlüsse). Zu beachten ist, dass auch nur über solche Angelegenheiten entschieden werden darf, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer dem Mehrheitsbeschluss zugänglich sind; anderenfalls bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung (Beschluss des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 20.09.2000, Aktenzeichen: V ZB 58/99).

Soweit in der Sache eine Beschlusskompetenz besteht, können getroffene Beschlüsse nur angefochten werden, wenn ein entsprechendes wohnungseigentumsgerichtliches Verfahren durchgeführt und der Beschluss darin für ungültig erklärt wird. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung, unabhängig davon, ob der anfechtende Eigentümer den Beschluss kennt oder nicht. Aus diesem Grunde muss aber der Entwurf des Versammlungsprotokolls spätestens drei Wochen nach der Beschlussfassung beim Verwalter zur Einsichtnahme vorliegen. Auch wenn der Wohnungseigentümer dem Beschluss in der Versammlung zugestimmt hat, kann er ihn anfechten (Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 05.12.2002, Aktenzeichen: 11 Wx 6/02).

Nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG) widerspricht ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den eine korrigierte Version der Protokolle früherer Eigentümerversammlungen beschlossen wird, ordnungsgemäßer Verwaltung und ist nicht wirksam (Beschluss des BayObLG vom 12.09.2002, Aktenzeichen: 2 ZBR 27/02). Es wird dadurch nämlich in unzulässiger Weise der Eindruck erweckt, man könne nicht mehr gegen das alte Protokoll vorgehen. Aus dem gleichen Grund entsprechen auch Beschlüsse, die alte Protokolle genehmigen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ferner hat die Eigentümerversammlung keine Beschlusskompetenz für die Erstellung eines Protokolls und damit auch nicht für dessen Berichtigung. Dies ist allein Aufgabe des Versammlungsleiters bzw. der Personen, die durch ihre Unterschrift unter das Protokoll dessen Richtigkeit bestätigen (§ 24 Absatz 6 Satz 2 WEG). in der Regel sind das neben dem Versammlungsleiter der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und ein weiterer Eigentümer.

Stimmrecht

Ein wesentlicher Teil des Mitgliedschaftsrechts in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Stimmrecht eines jeden Eigentümers. Die Mitglieder können auch nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen werden. Der Eigentümer muss aber im Wohnungsgrundbuch eingetragen sein. Ist nach einer Wohnungsveräußerung das Wohnungsgrundbuch noch nicht umgeschrieben, dann hat der neue Eigentümer noch kein Stimmrecht.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht für jeden Eigentümer eine Stimme vor, gleichgültig, wie viele Wohnungen oder wie viele Miteigentumsanteile er hat. Dies bezeichnet man als das so genannte "Kopfprinzip". Denkbar sind hier jedoch auch abweichende Regelungen, je nach Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft. So kann beispielsweise auch das so genannte "Wertprinzip" festgelegt werden, das jedem Eigentümer so viele Stimmrechte gibt, wie er Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Grundstück und am Gemeinschaftseigentum hat. Eine andere Variante ist das so genannte "Objektprinzip", das dem Eigentümer so viele Stimmrechte gibt, wie er Wohnungen hat.

Haftung der Eigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine so genannte "Bruchteilsgemeinschaft". Dem einzelnen Miteigentümer steht ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu (ideeller Bruchteil), über den er frei verfügen kann (§ 747 Satz 1 BGB) und der rechtlich selbstständig ist. Über die Gemeinschaft im Ganzen können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 Satz 2 BGB).

Das Gesetz geht davon aus, dass eine Bruchteilsgemeinschaft selbst nicht rechtsfähig ist. Für sie handeln und haften die einzelnen Mitglieder je nach ihren Befugnissen. Daraus folgt, dass die Gemeinschaft auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet, und zwar jeder Eigentümer selbst gesamtschuldnerisch - also in voller Höhe.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat es jüngst jedoch für notwendig erachtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft - entgegen der gesetzlichen Einordnung - zumindest teilweise eine eigene Rechtspersönlichkeit zuzuerkennen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist danach rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Dadurch hat das Gericht die gesamtschuldnerische Haftung einzelner Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgehoben. Für die gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten hat danach lediglich die Gemeinschaft mit ihrem Gesamthandsvermögen einzustehen, nicht der einzelne Eigentümer mit seinem Privatvermögen (Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 02.06.2005, Aktenzeichen: V ZB 32/05).

Rechtstipp: Die Gläubiger werden durch das Urteil nur unwesentlich schlechter gestellt. Zwar können sie nicht mehr jeden Eigentümer für die Gesamtschuld in Haftung nehmen und unmittelbar auf Zahlung verlangen, sie können aber auf das Verwaltungsvermögen (z. B. Rücklagen) zurückgreifen und die Zahlungsansprüche, die die Eigentümergemeinschaft gegenüber den Einzeleigentümern hat, pfänden.